引言

在物业服务合同纠纷的司法实践中，单方违法解除合同的认定与预期收益损失的支持向来是两大难点：前者涉及合同解除权的法定边界，易因 “违约是否构成根本违约” 产生争议；后者因计算标准模糊、举证难度大，多数法院以 “收益具有不确定性” 为由不予支持。    近日，由刘财源律师代理的一起物业服务合同纠纷案件，不仅成功认定被告单方解除合同构成违法，更突破司法惯例为委托人争取到预期收益损失的支持 —— 同时通过精准诉讼策略，将委托人自身的履行瑕疵弱化至极致，最终实现核心权益的有效保护。本期，我们结合该案全流程，解析物业服务合同纠纷中的关键法律问题与实务操作技巧。

一、案情概要

2024 年 4 月，委托人物业公司（下称 “原告”）与被告公司（下称 “被告”）签订《保洁外包合同》，约定核心内容如下：

服务范围：原告为被告提供厂区、卫生间、屋顶、宿舍楼等区域保洁服务，明确清扫频次（如厂区每日 2 次、卫生间每班 4 次、屋顶每周 1 次）及质量标准；

人员要求：原告每日派驻 20 名保洁人员（年龄 60 岁以下，需为被告厂区所在地三公里外人员），法定节假日及周末最多可安排 6 人轮休；

合同期限：2024 年 5 月 1 日至 2026 年 4 月 30 日，月服务费 99800 元（含税，税率 6%），原告按月开具增值税发票后，被告 5 个工作日内付款；

违约条款：原告若未达标，被告有权要求返工并按 300 元 / 次主张违约金；原告违约造成损失的，需赔偿直接损失、间接损失及合同履行后可获得的利益（含律师费、诉讼费等）。

合同履行初期，原告依约提供服务并开具发票，但被告自 2024 年 11 月起无故欠付服务费。2025 年 4 月 23 日，被告首次发送《解除合同通知函》，以 “原告出勤不达标、保洁质量不合格、未为员工缴纳社保、高空抛物” 为由，要求原告于 2025 年 4 月 30 日前撤场。原告委托律师出具《律师函》，明确否认违约并要求被告支付欠付款项及赔偿损失。

2025 年 4 月 30 日，原告员工到场履约时遭被告拒绝入场，双方发生冲突并报警；后经协商，被告于 2025 年 5 月 6 日重新发送《解除合同通知函》（删除 “原告违约” 表述），并支付欠付至 2025 年 4 月 30 日的服务费，但拒绝赔偿其他损失。2025 年 5 月 1 日至 6 日，原告员工虽每日打卡，却因被告拒准入场未能提供保洁服务。

为维护权益，原告委托刘财源律师代理本案，向法院提起诉讼。

二、争议焦点

结合庭审质证与法院裁判，本案核心争议焦点聚焦于四点：

1.合同性质界定：案涉《保洁外包合同》是否属于物业服务合同？若属此类，被告是否享有任意解除权？

2.解除行为合法性：被告主张 “原告违约在先” 是否有充分证据？其单方解除合同是否符合《民法典》第五百六十三条规定的法定条件？

3.预期收益支持与否：原告主张的预期收益损失计算方式是否合理？司法实践中 “预期收益难支持” 的惯例下，本案能否突破该限制？

4.未服务期间费用：2025 年 5 月 1 日至 6 日，原告仅打卡未提供服务，系 “原告未履约” 还是 “被告拒绝受领”？该期间服务费是否应支付？

三、律师视角：诉讼思路及要点

本案代理中，我方面临两大核心挑战：一是原告确有履行瑕疵（部分人员不符合 “三公里外” 约定、未为全部员工缴社保仅购商业险），易被被告援引为 “违约在先” 的抗辩理由；二是预期收益损失因 “成本不确定性”，司法实践中极少支持。对此，我方制定 “弱化瑕疵 + 强化违约 + 精准论证预期收益” 的三维诉讼策略，具体如下：

（一）弱化原告履行瑕疵：从 “被告行为” 反证履行认可

面对原告的非根本性瑕疵，我方未回避而是通过 “被告的实际行为” 弱化其影响：

出勤瑕疵的反驳：提交《保洁外包处罚规则》（被告员工签字确认），主张该规则构成合同补充协议 —— 其中 “平日缺勤可周末补班、保证月总出勤数不变” 的约定，结合被告 2024 年 6 月至 12 月未因出勤问题扣款的事实，证明被告已以 “付款行为” 认可原告出勤符合约定；

保洁质量的抗辩：提交被告工作人员签字的《每日卫生点检表》，指出 “即使偶有瑕疵，原告均已整改完毕且被告签字确认”，且被告从未按合同约定主张 300 元 / 次的违约金，反而是持续接受服务，足以证明保洁质量达标；

人员与社保问题的定性：一方面主张 “三公里外” 约定未明确是户籍地还是居住地，被告未举证人员实际居住地址，无法认定违约；另一方面强调原告已为员工购买雇主责任险，且合同履行期间无任何工伤或人身损害纠纷，该瑕疵与 “保洁服务目的” 无关联，不构成根本违约。

（二）强化被告违法解除：构建 “恶意解除” 的证据链

解除权基础否定：明确案涉合同为定期物业服务合同，根据《民法典》第九百三十七条，被告无任意解除权；同时指出被告提交的 “违约证据” 存在致命缺陷 —— 如 “2024 年 3 月屋顶清扫记录” 早于合同签订时间（2024 年 4 月），“保洁质量不合格照片” 显示的是 “员工使用后的痕迹”，与原告保洁无关，从证据三性角度否定被告主张；

被告行为的矛盾点拆解：对比被告两次《解除合同通知函》—— 首次载明 “原告违约”，二次删除违约表述并支付欠付款项，主张被告以实际行为认可 “原告无违约”，解除合同系单方恶意；结合报警记录与打卡记录，证明 2025 年 5 月 1 日至 6 日原告有履约意愿，未服务系被告拒准入场，进一步佐证被告解除的违法性；

根本违约的否定：强调 “原告瑕疵未影响合同目的”—— 出勤总数达标、保洁质量经整改合格、无员工纠纷，被告仍能获得符合约定的保洁服务，故被告主张 “原告根本违约” 无事实依据。

（三）预期收益的精准论证：从 “原则到事实” 的层层突破

针对预期收益 “难支持” 的痛点，我方改变 “仅论证金额” 的传统思路，采用 “先确立原则，再证明事实” 的策略：

对等原则的确立：依据合同约定 “原告违约需赔偿预期收益（含合同履行后可获得的利益）”，主张基于公平原则与合同相对性，被告违约亦应承担同等赔偿责任，打破 “仅原告违约需担责” 的不对等局面；

收益客观性的证明：提交员工工资表（月均 58300 元）、物料采买凭证（年 9173 元）、增值税发票等，证明预期收益计算方式（月服务费 99800 元 - 工资 58300 元 - 税额 5649.06 元 - 采买成本 764.42 元）具有事实依据，非主观臆断；

损失存在的核心主张：即使法院不认可具体金额，亦应认可 “合同剩余 12 个月履行期内，原告存在可期待利益” 的核心事实 —— 最终促使法院放弃 “预期收益一律不支持” 的惯性，转而审查 “损失如何酌定”。

四、法院审判结果

天津市武清区人民法院经审理，作出民事判决，采纳我方核心主张，判决如下：

1、确认被告单方解除合同构成违约；

2、被告于判决生效后 5 日内支付原告违约金（预期收益损失）99800 元；

3、被告于判决生效后 5 日内支付原告 2025 年 5 月 1 日至 6 日服务费 19960 元；

五、审判思路和法律分析

法院的裁判逻辑紧密围绕 “合同性质→解除合法性→损失赔偿” 展开，核心法律适用与论证路径如下：

（一）合同性质：明确为物业服务合同，排除任意解除权

根据《民法典》第九百三十七条 “物业服务合同是物业服务人提供环境卫生等服务，业主支付物业费的合同” 的规定，案涉合同约定原告为被告提供厂区、卫生间、屋顶等区域保洁服务，符合物业服务合同的核心特征，故本案定性为物业服务合同纠纷。

法院特别指出：定期物业服务合同不同于不定期合同，发包人（被告）无任意解除权，需依据《民法典》第五百六十三条 “违约致使合同目的不能实现” 的法定条件行使解除权，被告主张 “保洁外包合同可随时解除” 的观点无法律依据。

（二）解除合法性：原告瑕疵非根本违约，被告解除违法

补充协议效力的认定：针对《保洁外包处罚规则》（无被告公章但有员工签字），法院依据《民法典》第一百七十二条（表见代理）认定其有效 —— 被告员工签字且已实际履行（被告按规则考核、未扣款），原告有理由相信员工具有代理权，该规则对被告具有约束力，可证明原告出勤符合约定；

原告瑕疵的定性：法院认可原告存在 “人员招募瑕疵、未缴社保” 等问题，但指出上述瑕疵 “未影响保洁服务的核心内容”（出勤总数达标、保洁质量经整改合格），不符合《民法典》第五百六十三条 “致使合同目的不能实现” 的根本违约条件；

被告解除的恶意认定：结合被告两次《解除合同通知函》的表述变化、支付欠付款项的行为，以及 2025 年 5 月拒准入场的事实，法院认定被告系 “无正当理由单方解除合同”，构成违法。

（三）损失赔偿：预期收益获支持，费用支付有依据

预期收益的支持逻辑：法院认可 “违法解除应赔偿预期收益” 的原则，但认为原告主张的计算方式存在瑕疵（如采买成本具有年度不确定性、未缴社保降低实际成本），故未全额支持 401078.28 元；结合合同剩余履行期及行业利润水平，酌定按 “1 个月服务费 99800 元” 计算预期收益，既体现对被告违法解除的惩罚，亦兼顾公平；

5 月 1 日至 6 日费用的认定：依据《民法典》第五百八十六条 “债务人无正当理由拒绝受领，债权人可请求支付价款” 的规定，2025 年 5 月 6 日前双方合同未解除，原告员工打卡系履约行为，被告拒准入场导致服务无法提供，属于 “无正当理由拒绝受领”，故应支付该期间服务费。

六、律师亮点及办案经验总结

本案代理的核心亮点在于 “两大突破”，为同类案件提供可复制的实务经验：

（一）突破 “预期收益难支持” 的司法惯例

在物业服务合同纠纷中，预期收益因 “计算标准模糊、未来成本不确定”，极少获得法院支持。本案中，刘财源律师未局限于 “金额精准性” 的论证，而是先通过合同约定确立 “违约需赔预期收益” 的对等原则，再以工资、采买凭证证明 “收益具有客观性”，最终促使法院认可 “预期损失存在” 的核心事实 —— 即使金额未全额支持，仍实现 “预期收益获支持” 的关键目标，这在司法实践中实属难得。

（二）极致弱化履行瑕疵的诉讼技巧

面对原告确有的非根本性瑕疵，刘财源律师采用 “三步转化法” 弱化其影响：

行为反证：以被告 “未按合同约定扣款、签字确认整改” 的行为，证明被告已认可原告履行；

关联否定：主张 “瑕疵与合同目的无关联”，将 “人员招募、社保” 等问题定性为 “非核心履行内容”；

证据反驳：从时间、关联性角度否定被告提交的 “违约证据”（如合同签订前的屋顶记录），削弱被告抗辩力度。

最终，法院认定 “原告瑕疵不影响合同目的”，为违法解除的认定奠定基础。

（三）证据链构建的核心逻辑

本案的证据组织未依赖单一 “关键证据”，而是将《保洁外包处罚规则》《卫生点检表》《律师函》《打卡记录》等串联，形成 “被告认可履行→被告单方解除→被告恶意拒受服务” 的完整证据链，避免单一证据说服力不足的问题，最终实现事实主张的闭环。

七、本案典型意义

本案在物业服务合同纠纷领域具有三大典型意义，对司法实践与企业实务均有重要参考价值：

明确定期物业服务合同的解除边界：司法实践中，部分企业误认为 “保洁、安保等外包合同可随时解除”，本案法院明确 “定期物业服务合同无任意解除权”，需以 “根本违约” 为法定条件，为类似案件的 “解除权合法性审查” 提供裁判指引；

确立预期收益损失的支持规则：本案打破 “预期收益一律不支持” 的惯性认知，明确 “违法解除应赔偿预期收益” 的原则，并提出 “结合剩余履行期限、瑕疵程度、行业惯例酌定金额” 的裁判思路，为后续同类案件中 “预期收益如何计算” 提供参考；

细化表见代理在补充协议中的适用：针对 “无公章但有员工签字的补充协议” 效力问题，法院以 “实际履行 + 代理权外观” 认定表见代理成立，警示企业 “需规范员工授权范围，避免因员工越权签字导致合同内容变更”。

八、办案案例启示及指导意义

（一）对企业的启示

合同履行需 “留痕”：被告因未留存 “书面异议记录”（如未就保洁质量出具正式函件）、未按合同约定扣款，反而被认定 “认可原告履行”。提示企业在合同履行中，需及时固定 “对方违约” 的书面证据，避免 “口头异议” 导致权益受损；

单方解除需 “合法”：被告因 “解除理由无充分证据、非根本违约” 被认定违法解除，提示企业单方解除合同前，需严格审查 “是否符合法定条件”，并确保 “违约证据真实、关联”，避免因 “随意解除” 承担赔偿责任；

补充协议需 “规范”：被告员工签字的《保洁外包处罚规则》被认定为有效补充协议，提示企业对员工的授权需明确范围，重要补充协议需加盖公章，避免因 “员工越权” 导致法律风险。

（二）对律师的启示

诉讼策略需 “扬长避短”：面对委托人的履行瑕疵，不应回避而应 “转化视角”，通过对方行为弱化瑕疵影响，同时强化对方的违法事实，实现 “焦点转移”；

法律论证需 “抓核心而非细节”：预期收益的论证中，核心是 “损失存在” 而非 “金额精准”，律师应先确立 “应赔” 的原则，再解决 “赔多少” 的问题，避免因 “金额争议” 错失 “损失认定” 的机会；

证据组织需 “形成闭环”：复杂案件中，单一证据难以支撑事实主张，需将多份证据串联形成证据链，实现 “事实主张→证据支持→法律适用” 的逻辑闭环。

九、结语

本案的胜诉，不仅为委托人挽回了经济损失，更在司法实践层面为 “物业服务合同的解除与赔偿” 提供了典型样本。

从法律视角看，契约精神的核心不仅是 “履行义务”，更包括 “解除合同需合法”—— 任何企业均不应以 “单方意志” 突破合同约定与法律规定；

从实务视角看，无论是企业的合同管理还是律师的诉讼代理，“证据意识” 与 “策略思维” 都是实现权益保护的关键。

未来，我们期待更多类似案件能够通过精准的法律适用与专业的实务操作，推动物业服务行业的规范化发展，实现公平正义与商业秩序的平衡。