商业租赁中，租赁标的规划手续瑕疵常引发合同效力争议，进而导致租金、占有使用费等责任承担分歧。本文以一起房屋租赁合同纠纷为研究对象：出租方甲公司与承租方乙公司、自然人丙签订两份菜市场租赁合同，合同载明标的规划手续“因历史遗留问题正在办理中”。后因乙、丙欠付租金，甲公司诉请解除合同并追讨费用，乙、丙以标的无规划手续属违建、甲公司欺诈抗辩。一、二审法院均认定合同无效，判决乙、丙支付占有使用费、基础物业费及办公室占用费，租赁押金折抵占有使用费。
本案典型意义在于：明确“未取得建设工程规划许可证”是合同无效的核心要件，厘清主管部门回函/公示与法定规划手续的区别，细化无效后费用计算及押金折抵规则，为律师办案及企业合规提供实务参考。
2024年2月，甲公司与乙公司（商业主体）、丙（自然人）签订两份《房屋租赁合同》（01号、02号）：
l标的：01号为89.03平方米配套店铺，02号为1184.47平方米菜市场；
l规划手续：合同载明“因历史遗留问题，标的规划手续和房产证正在办理中，承租方已知悉，相关影响自行承担”；
l期限与费用：租期均为2024年2月18日至2034年2月17日，租金按年预付（01号首年6.17万元，02号首年43.23万元），基础物业费按面积计（01号年3249.6元，02号年21616.58元），甲公司无偿提供办公室6个月（逾期按4元/天/平方米收占用费）；
l押金：乙、丙需支付装修押金（01号5000元，02号2万元）及租赁押金（合计6万元）。
甲公司交付标的后，乙、丙实际经营菜市场，但未按约定于2024年5月17日前支付首年租金及物业费。2024年7月，甲公司发《催缴通知》《解除合同通知》，乙、丙以“标的无规划手续属违建，导致商户无法办证、经营受损”拒付，并主张甲公司欺诈。
甲公司诉请：①解除合同，乙、丙腾退标的及办公室；②支付租金、占有使用费、物业费、办公室占用费；③支付装修押金、违约金及利息。
一审法院查明：①标的所有权人委托甲公司出租，标的至今未取得建设工程规划许可证；②乙、丙已付租赁押金6万元，装修完毕且无第三方损失。
一审判决：①合同因无规划许可证无效，驳回“解除合同”诉请；②乙、丙支付占有使用费（参照租金，扣减6万元押金）、物业费（自2024年2月17日起）、办公室占用费（自2024年8月17日，即免费6个月后）；③驳回装修押金、违约金、利息及“腾空房号资源”诉请。
甲公司上诉：①02号合同标的属规划部门同意保留部分，合同有效；②乙、丙违约，无权免费使用办公室，押金不应折抵；③一审遗漏“腾空房号资源”诉请。
乙、丙上诉：①甲公司欺诈，不应支付费用；②甲公司未提供物业服务，物业费不成立。
二审判决：①标的仍未取得规划许可证或批准手续，合同无效；②规划部门回函、公示非法定手续，无法证明合同有效；③乙、丙实际使用标的，应支付费用；④“腾空房号资源”属工商部门职权，一审未支持合法。最终驳回上诉，维持原判。
1.合同效力认定：①“未取得建设工程规划许可证”是否必然导致合同无效？②甲公司主张的“规划部门同意保留”（回函、公示）能否构成《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁解释》）第二条但书“经主管部门批准建设”，进而认定合同有效？③乙、丙主张的“甲公司欺诈”是否影响合同效力？
2.合同无效后的责任承担：①甲公司主张占有使用费的法律依据及标准？②甲公司未充分举证物业服务，乙、丙是否仍需支付基础物业费？③合同无效后，“办公室无偿使用6个月”约定能否作为占用费起算依据？④租赁押金折抵占有使用费是否符合《民法典》规则？
法院核心依据《租赁解释》第二条裁判：
1.《租赁解释》第二条的适用
该条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按许可证建设的房屋订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得许可证或经主管部门批准建设的，应认定有效。”
一审认为，标的至起诉时无规划许可证，无批准建设证据，符合无效情形；二审进一步明确，甲公司提交的规划部门回函（“部分建筑保留原状”）、菜市场规划公示（“建议保留现状”），仅为行政初步意见，非法定“规划许可证”或“批准建设手续”（需具备“同意建设”明确内容及法定形式），故无法阻却合同无效。
2.“甲公司欺诈”对效力的影响
法院未支持乙、丙的欺诈抗辩：①合同已载明“标的无规划手续，承租方已知悉”，乙、丙作为商业主体应尽审慎义务，“不知悉”无证据；②甲公司未推进手续办理，仅属“未履行附随义务”，不构成《民法典》第一百四十八条“欺诈”（需“故意告知虚假或隐瞒真实情况，使对方陷入错误认识”），故合同仍为无效，非可撤销。
法院依据《民法典》第一百五十七条（合同无效后财产返还与折价补偿）及《租赁解释》第四条裁判：
1.占有使用费：参照租金，押金折抵符合效率原则
《租赁解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，法院一般应予支持。”
法院认为，乙、丙实际经营占用标的，甲公司因占用丧失收益权，乙、丙应支付折价补偿（即占有使用费），标准参照合同租金。关于押金折抵，一审以“节约诉讼成本”为由将6万元押金折抵，二审认可——此符合《民法典》“返还财产不足以弥补损失的，折价补偿”精神，可减少诉累，不违反公平原则。
2.基础物业费：区分“公共区域”与“承租区域”
乙、丙主张“无物业服务不应付费”，法院不予支持：①合同约定“基础物业费针对公共区域安保、清洁，承租区域自行负责”，且甲公司已大幅减免费用；②甲公司提交的物业服务照片（二审对关联性存疑）可初步证明服务，乙、丙未举证“公共区域无服务”；③即使服务有瑕疵，乙、丙仅可主张“减费”，不可“拒付”，因实际使用标的应支付合理费用。
3.办公室占用费：无偿约定可参照适用
乙、丙主张“合同无效，无偿使用约定亦无效”，法院未支持：①办公室为辅助经营提供，乙、丙实际使用应支付对价；②“无偿使用6个月”体现双方成本分担合意，可参照作为占用费起算依据（2024年8月17日）；③4元/天/平方米标准符合当地行情。
4.“腾空房号资源”诉请驳回：区分司法与行政权
甲公司主张“乙公司工商注册地址在办公室，应腾空房号”，法院驳回：“工商地址变更属工商部门职权，法院无职权直接判令，甲公司可通过行政程序主张”，体现“司法不干预行政”原则。
1.合同效力争议的举证策略
l出租方：无规划许可证时，需举证“一审辩论终结前取得批准手续”（如《批准建设通知书》），而非仅提交回函、公示；标的为历史遗留建筑的，可举证地方特殊认定文件，主张政策豁免。
l承租方：主张无效需固定“标的无规划手续”证据（如规划系统查询结果）；主张欺诈需举证“出租方故意隐瞒”（如合同未披露、虚假承诺），而非仅以“未办手续”抗辩。
2.责任争议的证据组织
l占有使用费：承租方需举证“标的无法使用”（如《责令整改通知书》、商户退租协议），主张减费；
l物业费：承租方需举证“公共区域无服务”（如垃圾堆积照片），出租方需留存服务记录（如清洁、安保日志）；
l押金：出租方主张“押金抵违约金”需举证“承租方造成损失”，否则无效后押金应返还或折抵费用，不可单方“没收”。
3.非司法职权事项应对
当事人提“腾空房号”“变更工商登记”等诉请时，律师应告知“属行政职权，法院不处理”，引导通过工商投诉、行政复议解决。
1.出租方义务
l事前审查：出租前核实标的是否取得规划许可证，历史遗留问题需取得“同意出租”书面文件；
l合同披露：明确载明规划手续状态，由承租方签字确认“已知悉”；
l手续推进：约定“办理规划手续”的，定期披露进展（如申请回执），避免被认定违约。
2.承租方防范
l尽职调查：通过不动产登记中心、规划官网查询手续，必要时委托律师出具《尽职调查报告》；
l合同约定：无规划手续的，需约定“办理时限”“未办下的违约责任（如减租、解约）”；
l证据留存：留存使用记录（如装修合同）、物业服务瑕疵证据，为后续抗辩奠定基础。
1.“主管部门批准建设”认定标准模糊：法院未明确“批准建设”的具体形式（如文号、盖章级别），未来需细化标准，避免裁判尺度不一；
2.无效后无偿约定参照效力：法院参照“办公室无偿使用”约定缺乏明确法律依据，未来需司法解释明确；
3.历史遗留建筑处理：地方若有“豁免规划许可证”政策，未来需探讨地方政策与《租赁解释》的适用冲突。
本案严格适用《租赁解释》《民法典》，明确“无规划许可证→合同无效”核心规则，细化无效后费用计算标准，为同类纠纷提供裁判指引。对律师而言，提示“证据需紧扣法定要件”；对企业而言，强调“租赁前尽职调查、合同明确约定”的重要性。未来需进一步细化“批准建设”标准、历史遗留建筑规则，平衡双方利益，维护租赁市场稳定。本案判决体现“依法裁判、兼顾公平效率”理念，具有重要实务价值。
