在物业服务合同履行过程中，物业企业与业主大会就第三方（如通信运营商）基站电费的收取、代缴与结算引发的纠纷日益增多，此类案件往往因涉及多方主体、多重合同关系及款项往来事实认定难题，成为司法实践中的典型争议。本文以某地法院审理的一起物业企业（甲公司）诉业主大会（乙业主大会）、业主代表（李某、张某）不当得利纠纷案为研究对象，该案中，甲公司以其代交基站电费但乙业主大会自行收取通信运营商（丙公司）电费未返还为由，主张构成不当得利并要求返还；乙业主大会则以已足额向甲公司结算电费、收取丙公司电费有合同依据且诉请超时效抗辩。法院最终依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百八十五条等规定，驳回甲公司的诉讼请求。
本案的典型意义在于：明确了物业与业主大会电费争议中不当得利的构成要件认定标准，厘清了“实际损失”的举证边界、“无法律依据”的判断规则及诉讼时效起算点的确定方式；同时，对物业企业承接项目时的设施查验义务、业主大会款项结算的证据留存义务提出了明确指引，为律师办理同类物业与业主大会之间的费用争议案件提供了可复制的裁判逻辑与实务策略，对物业行业合规运营及业主大会权利行使具有重要参考价值。
1.基础合同关系与主体背景
2008年起，通信运营商丙公司与乙业主大会达成协议，租赁乙业主大会所在小区顶楼12平方米空地建设移动基站，双方就基站电费的缴纳形成长期合作关系。2016年1月1日，甲公司（物业企业）入驻该小区，与乙业主大会先后签订三份《住宅物业服务合同》，服务期限至2021年12月31日，约定物业服务费用采用“包干制”，甲公司自负盈亏，乙业主大会按约定标准支付物业费。
2.基站电费的收取与代缴事实
案涉基站电费的履行分为两个阶段：
l第一阶段（2016年1月1日至2020年10月28日）：乙业主大会与丙公司签订《供用电单位电费缴纳协议》，明确丙公司按1.1元/度的标准向乙业主大会支付基站电费；同时，甲公司作为小区物业，代为向电力公司缴纳该基站电费，电力公司核定的电费单价为0.515元/度。根据查明事实，2015年10月16日至2020年10月28日期间，甲公司代交基站电费合计115,690元（用电量224,640度×0.515元/度）；乙业主大会主张其分5次向甲公司结算该期间电费，合计135,000元（2016年30,000元、2017年30,000元、2018年25,000元、2019年25,000元、2020年25,000元），并提交了2017年、2019年、2020年的电费收据（金额合计80,000元）及业主代表张某的银行取款记录（对应付款时间的取款凭证），剩余两年的收据以“遗失”为由未提交；甲公司认可收据真实性，但主张该款项系“物业费补贴”，非基站电费，却未提供证据证明。
l第二阶段（2020年10月29日起）：甲公司与丙公司签订《基站用房（地）物业合同》及《供用电单位电费缴纳协议变更协议》，约定由甲公司直接向丙公司收取基站电费，电费单价仍为1.1元/度。
3.诉讼发起与前置程序
2024年2月，甲公司曾以丙公司为被告、乙业主大会为第三人，向某地法院提起不当得利诉讼，主张丙公司应向其返还2016年至2020年的基站电费，法院以“甲公司与丙公司无直接债权债务关系”为由驳回其诉讼请求（该判决已生效）。后甲公司转而以乙业主大会、业主代表李某、张某为被告，主张乙业主大会收取丙公司电费却未向其返还，构成不当得利，诉请：1. 乙业主大会返还电费237,658.4元及利息；2. 李某、张某承担连带返还责任；3. 本案诉讼费用由三被告承担。
根据案件事实与双方抗辩主张，本案的核心法律争议焦点可分解为以下四项，均围绕不当得利的构成要件及责任主体资格展开：
1.甲公司是否存在因乙业主大会收取丙公司电费而产生的“实际损失” ？即甲公司代交基站电费的金额是否超过乙业主大会已向其支付的结算款，且该损失与乙业主大会的收款行为存在直接因果关系？
2.乙业主大会收取丙公司基站电费是否“无法律依据” ？即乙业主大会与丙公司的电费协议是否合法有效，能否构成其收取费用的正当基础，进而排除不当得利的适用？
3.甲公司的诉讼请求是否超过诉讼时效 ？即甲公司主张2016年至2020年的电费返还，其“知道或应当知道权利受损”的起算点应如何确定，是否已超过《民法典》规定的诉讼时效期间？
4.李某、张某作为业主代表，是否应对案涉款项承担连带返还责任 ？即业主代表的履职行为是否构成“滥用职权”或“财产混同”，能否突破业主大会的独立主体地位要求个人担责？
法院经审理后，围绕上述争议焦点逐一作出认定，最终驳回甲公司的全部诉讼请求，其裁判逻辑严格遵循《民法典》关于不当得利的构成要件（“一方获利、他方受损、获利与受损有因果关系、获利无法律依据”），并结合物业行业特点与证据规则展开说理，具体分析如下：
法院认为，不当得利的成立以“他方存在实际损失”为前提，需结合“代付款项金额”与“已获结算金额”的差额综合判断。本案中：
l甲公司代交基站电费的金额已查明为115,690元（2015年10月16日至2020年10月28日，用电量224,640度×0.515元/度），该期间包含案涉争议的2016年1月1日至2020年10月28日；
l乙业主大会提交的收据（2017年、2019年、2020年合计80,000元）及张某的取款记录（对应付款时间的现金取款凭证），可初步证明其已向甲公司支付部分电费；对于2016年、2018年的电费（合计55,000元），虽无收据原件，但结合甲公司长期未提出异议、双方存在年度结算惯例及张某账户的取款记录（2016年、2018年有对应金额取款），可形成完整证据链；
l即便不考虑证据链的完整性，乙业主大会已支付的80,000元与甲公司代交的115,690元差额仅为35,690元，且甲公司自2020年10月29日起已直接向丙公司收取基站电费（按1.1元/度，高于代交单价），该后续收益已足以弥补其可能存在的小额差额。
综上，甲公司主张的“237,658.4元损失”缺乏事实依据，其不存在《民法典》第九百八十五条规定的“实际损失”。
l损失认定的“差额原则” ：法院未孤立审查甲公司的代交行为，而是将“代交金额”与“已获结算金额”“后续收益”结合，明确不当得利中的“损失”需为“无法通过其他途径弥补的直接损失”，排除了“重复主张”或“夸大损失”的可能。该认定符合《民法典》第九百八十五条的立法目的——不当得利制度旨在矫正“无法律依据的利益失衡”，而非为当事人提供超出实际损失的额外救济。
l证据规则的灵活适用 ：针对乙业主大会部分收据遗失的情况，法院未机械适用“谁主张谁举证”，而是结合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第六十七条第一款的规定，考量“物业与业主大会的年度结算惯例”“现金支付的合理性”（小区小额采购常用现金）及“甲公司的异议怠于提出”等间接证据，认定乙业主大会的付款主张成立。此举避免了因“形式证据瑕疵”导致的实体不公，为同类“现金交易+部分凭证遗失”案件提供了证据审查思路。
法院指出，“获利无法律依据”是不当得利的核心要件，若获利方能够证明其收取利益基于合法有效的合同或法律规定，则不构成不当得利。本案中：
l乙业主大会与丙公司自2008年起即存在基站租赁与电费缴纳的事实合同关系，2017年双方签订的《供用电单位电费缴纳协议》明确约定“电费单价1.1元/度（含电损、变损、线损等）”，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；
l丙公司已按协议约定向乙业主大会支付2016年至2020年的电费合计252,959.35元（有银行转账记录佐证），乙业主大会的收款行为完全基于上述协议，属于“有法律依据的履约行为”；
l甲公司主张“乙业主大会无权收取电费”，但未提供证据证明其与乙业主大会就“基站电费由甲公司独家收取”存在约定，且甲公司入驻时签订的《物业服务合同》（包干制）仅约定“公共设施维护义务”，未明确“基站电费的收取权归属”，故其主张缺乏合同依据。
l“法律依据”的广义解释 ：法院明确不当得利中的“法律依据”包括“书面合同、事实合同及法律规定”，不仅限于书面协议。本案中，乙业主大会与丙公司的长期履约行为已形成事实合同，即便在2017年书面协议签订前，其收款行为仍具有正当性。该认定符合《民法典》第四百九十条（事实合同的成立）的精神，避免了“仅以无书面合同否定权利基础”的机械裁判。
l合同相对性的边界 ：法院强调，甲公司与乙业主大会的《物业服务合同》、乙业主大会与丙公司的《电费协议》分属不同合同关系，甲公司不能以其“代交电费”为由突破合同相对性，直接主张乙业主大会与丙公司之间的合同权利。此举明确了“代履行行为”与“权利归属”的区分，明确了合同相对性原则的边界。
法院依据《民法典》第一百八十八条（诉讼时效期间）及《物业管理条例》第二十八条（物业承接查验义务）的规定，认定甲公司的诉请已超时效：
l《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，基站作为小区共用设施，其电表所在小屋的钥匙由甲公司持有，甲公司在2016年入驻时即应知晓基站的存在及电费缴纳事宜，且其自2016年起代为缴纳电费，应当知道“乙业主大会是否向丙公司收取电费”这一关键事实；
l即便以“甲公司首次开具电费收据”的时间（2018年1月30日，载明“收到2017年度电费”）作为时效起算点，至甲公司2024年提起本案诉讼时，已超过3年诉讼时效期间；
l甲公司主张“其于2021年与丙公司签订协议时才知晓乙业主大会收款”，但未提供证据证明该“知晓时间”的合理性——作为专业物业企业，其对小区共用设施的费用收支具有注意义务，不能以“不知情”为由拖延主张权利，且无证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形（如催告、协商等）。
l行业义务作为时效起算点的依据 ：法院将《物业管理条例》规定的“承接查验义务”与诉讼时效的“知道或应当知道权利受损”结合，认定物业企业的“行业注意义务”可作为时效起算的推定依据，避免了物业企业以“消极不作为”拖延时效。该认定强化了物业企业的合规义务，对同类物业纠纷的时效认定具有示范意义。
l“知情”的合理性判断 ：法院未采信甲公司的“不知情”主张，而是从“钥匙持有、代交行为、专业身份”三个维度，论证甲公司“应当知晓权利受损”，符合《民法典》第一百八十八条关于“诉讼时效起算需符合客观合理性”的要求。
法院认为，业主大会作为业主自治组织，具有独立的民事主体资格，其行为后果应由业主大会自行承担，业主代表的履职行为不构成个人责任的基础：
l乙业主大会是依法成立的业主自治组织，能够独立享有民事权利、承担民事义务，案涉电费的收取与结算均以乙业主大会名义进行，属于业主大会的行为，而非李某、张某的个人行为；
l甲公司主张“李某、张某恶意转移业主大会资金”，但未提供证据证明二人存在“将业主大会资金归入个人账户”“滥用职权损害业主大会利益”等情形；张某的银行账户虽用于业主大会的小额支出，但该行为系“便利履职”，未形成“财产混同”，且有取款记录对应电费支付，无证据证明存在侵占行为；
l李某、张某作为业主代表，其参与电费结算的行为属于履行业主共同事务的职务行为。根据《民法典》第一百六十二条（代理的效力）及第二百八十六条（业主相关义务）的规定，该行为产生的法律后果应由业主大会承担，个人不承担连带责任。
l业主大会的主体资格认定 ：法院明确业主大会作为“非法人组织”，具有独立承担民事责任的能力，排除了“业主代表个人担责”的可能，符合《民法典》第一百零二条关于非法人组织民事责任的规定，避免了“个人为集体行为担责”的不公情形。
l“履职行为”与“个人责任”的区分 ：法院以“是否存在恶意、是否形成财产混同”为标准，区分业主代表的“履职行为”与“个人侵权行为”，明确“便利履职的账户使用”不构成个人责任的依据，为业主代表正常履职提供了司法保障。
本案判决不仅明确了不当得利制度在物业电费争议中的适用规则，更从“证据举证、合规操作、风险防范”三个维度，为律师办理同类案件及企业法务合规提供了具体指引，同时也暴露出司法实践中仍需进一步明确的争议点。
l“实际损失”的举证核心 ：代理物业企业主张不当得利时，需提供“代交费用的原始凭证”（如电力公司发票、转账记录）、“与业主大会的结算协议”（明确结算范围是否包含基站电费）及“损失无法弥补的证据”（如无后续收益、业主大会拒绝结算的书面记录）；代理业主大会时，需重点提交“结算支付凭证”（优先转账记录，现金支付需配合取款记录、收据、证人证言）及“物业企业知晓收款的间接证据”（如年度报告、会议纪要）。
l“无法律依据”的抗辩要点 ：若代理获利方（如业主大会），需优先举证“权利基础”（如与第三方的合同、事实履约记录），强调“合同相对性”与“行业惯例”；若代理受损方（如物业企业），需举证“获利方与第三方的合同无效或被撤销”，或“获利方的收款行为超出合同约定范围”。
l诉讼时效的抗辩与应对 ：代理业主大会时，可依据《物业管理条例》的“承接查验义务”“物业企业的专业注意义务”主张时效已过，并举证物业企业“早已知晓权利受损”的证据（如收据、结算记录）；代理物业企业时，需提供“时效中断/中止的证据”（如催告函、协商记录、第三方证言），或论证“知晓权利受损时间的合理性”（如业主大会隐瞒收款事实的证据）。
l业主大会的独立主体地位 ：代理业主代表时，需强调业主大会的“非法人组织”属性，举证“行为以业主大会名义进行”“资金用于业主共同利益”，排除“个人担责”；代理物业企业时，若主张业主代表担责，需举证“个人侵占资金”（如个人账户收款且未转入业主大会账户）、“滥用职权”（如擅自修改合同条款）等具体事实，避免泛化主张。
l承接项目时的“费用归属约定” ：入驻小区时，应在《物业服务合同》中明确“第三方设施（如基站、广告牌）的电费/租金的收取权、代缴义务及结算方式”，避免模糊约定；同时，严格履行《物业管理条例》的“承接查验义务”，对基站等共用设施的现状、费用收支情况进行书面确认，留存查验记录。
l款项往来的证据留存 ：代交电费时，需索要电力公司开具的“户名明确为基站”的发票，避免与小区公共用电混同；与业主大会结算时，优先采用银行转账，备注“基站电费结算”，若使用现金，需要求业主大会出具“载明用途为基站电费”的收据，并留存业主大会的收款账户信息。
l权利主张的及时性 ：发现业主大会可能存在“收取第三方费用未结算”时，应在3年内通过书面催告、律师函等方式主张权利，并留存证据，避免超过诉讼时效。
l与第三方的合同管理 ：与通信运营商等第三方签订协议时，应明确“费用标准、支付方式、结算周期”，并将协议副本抄送物业企业，避免隐瞒；协议变更时，及时通知物业企业，确保信息对称。
l款项结算的透明化 ：向物业企业支付结算款时，优先采用银行转账，备注用途；使用现金支付时，需由业主大会出具正式收据（载明“基站电费”），并留存取款记录、付款经办人证言，避免收据遗失导致的举证困难；定期向业主公示基站费用的收支情况，留存公示记录。
l账户管理的规范化 ：避免使用业主代表的个人账户处理大额资金，若因小额支出需要使用，需建立“个人账户收支台账”，明确资金来源与去向，定期与业主大会账户对账，避免“财产混同”风险。
本案中，法院采信了乙业主大会的“现金支付+收据（部分遗失）+取款记录”证据链，但实践中，现金支付的举证难度较大，若业主大会仅能提供取款记录而无收据，或收据未载明用途，法院是否会采信仍存争议。未来司法实践可能需要进一步明确“现金支付的证据链要求”，如“取款金额与付款金额一致”“取款时间与付款时间相近”“有业主代表或物业经办人证言佐证”等具体标准。
本案中，《物业服务合同》为“包干制”，法院未认定“基站电费属于物业包干范围”，但实践中，若合同未明确约定，“包干制”是否包含“第三方设施的电费代缴”仍存争议。未来可能需要通过司法解释或指导性案例，明确“包干制”下“小区公共用电”与“第三方专用设施用电”的区分标准，避免合同约定模糊导致的纠纷。
本案以“物业企业承接查验义务”推定时效起算点，但不同小区的基站设施位置、管理方式不同，若基站位于“非物业日常管理区域”（如业主专属楼顶），物业企业可能确实难以知晓收款事实，此时仍以“承接查验义务”推定时效起算，可能有失公允。未来司法实践需结合“基站的实际管理主体”“物业企业的知情权范围”等因素，更精细化地判断时效起算点的合理性。
本案判决通过严格适用《民法典》关于不当得利的构成要件，结合《物业管理条例》的行业规范与证据规则，明确了物业与业主大会电费争议的裁判标准：不当得利的成立需同时满足“实际损失、获利无法律依据、因果关系、时效未过”，物业企业的“代交行为”不必然构成损失，业主大会的“合同依据”可排除不当得利，且物业企业需承担更高的注意义务与时效风险。
该判决不仅为律师办理同类案件提供了“举证要点、抗辩思路、主体资格争议处理”的实务指引，也为物业企业与业主大会的合规操作划定了清晰边界——物业企业需事前明确费用归属、事中留存证据、事后及时主张；业主大会需规范合同管理、透明结算、完整留存证据。同时，判决暴露的“现金支付证据标准”“包干制费用边界”等争议点，也为未来司法实践的精细化发展提供了方向，对推动物业行业的规范化运营与业主自治的法治化具有重要价值。
