在国有资产保护与历史遗留地上物权属争议交织的司法实践中，返还原物纠纷常因“物权法定”与“房地一体”原则适用冲突、国有建设用地使用权与地上物占有权权利顺位等问题引发争议。本文以国有资产管理主体（甲中心）与地上物继承人（丙某等）的返还原物纠纷为研究对象，甲中心基于划拨取得的国有建设用地使用权，要求丙某等返还土地并支付占有使用费，丙某等以“受让地上物在先、物权登记在后”及“房地一体”原则抗辩。一、二审法院均支持土地返还请求，驳回占有使用费主张。
本案典型意义在于：一是明确国有建设用地使用权人依据《民法典》物权编主张返还原物的核心要件，凸显不动产权属证书的公示公信力；二是厘清“房地一体”原则适用边界，该原则以地上物合法权属为前提，无规划审批、无权属证明的地上物不能对抗合法土地使用权；三是为处理“历史遗留地上物与国有土地使用权冲突”类案件提供清晰裁判逻辑，对律师代理国有资产主体维权、企业受让地上物合规审查具有重要实务参考价值。
甲中心系国有事业单位，经行政划拨取得“某地滨海新区某河流右堤特定桩号外侧”国有建设用地使用权（面积约58万平方米）。2004年，当地规划和自然资源主管部门出具批复，明确案涉土地使用权归属甲中心前身单位；2019年，因事业单位整合，土地使用权由甲中心承继；2021年，甲中心取得不动产权证书（权利性质为划拨），案涉争议土地（面积约4000余平方米）包含于该权属范围内。
1980年代，丁公司（中外合资企业）在案涉土地上建设养殖场院落及养虾设施，未办理规划审批及不动产权属登记。1999年，丁公司与乙某签订《协议书》，以10万元价格将地上物转让给乙某，乙某付款后实际占有使用。2002年，乙某去世，其法定继承人丙某、丁某、戊某（统称“丙某等”）继续占有土地及地上物，未办理权属登记，亦未取得甲中心使用许可。2003年，丁公司破产注销。
甲中心因丙某等长期占用土地且多次要求返还无果，提起诉讼，请求：1. 判令丙某等停止侵权，拆除地上建筑物及设施，腾空并返还案涉土地；2. 判令丙某等按8000元/年标准支付前三年土地占有使用费合计2.4万元；3. 案件受理费由丙某等承担。
丙某等抗辩：1. 地上物建于甲中心物权登记之前，乙某合法受让，继承占有具有合法性；2. 依据“房地一体”原则，对地上物的合法占有应及于土地使用权；3. 甲中心多年未主张权利，占有使用费主张已过合理期限。
1. 甲中心是否为案涉土地合法物权人，其主张返还原物是否符合《民法典》规定构成要件？
2. 丙某等基于继承的地上物占有是否构成合法占有？“房地一体”原则能否对抗甲中心返还原物请求？
3. 甲中心主张的土地占有使用费是否有事实与法律依据，应否支持？
一、二审法院均支持甲中心土地返还请求，驳回占有使用费主张，裁判逻辑围绕核心争议焦点展开，体现对“物权法定”原则的严格适用与历史遗留问题的审慎处理。
法院认为，甲中心通过行政划拨取得国有建设用地使用权，且依法办理不动产权登记，根据《民法典》相关规定，甲中心作为登记物权人，享有法定返还原物请求权，主体适格。
法律分析：其一，物权取得合法，行政划拨是国有建设用地使用权法定取得方式（《土地管理法》第五十四条），甲中心土地使用权经主管部门批复确认并完成登记，权属来源清晰、程序合法，具有对抗第三人的公示效力；其二，满足返还原物请求权构成要件，甲中心的不动产权证书证明其物权人身份，丙某等未能举证证明取得土地使用权或甲中心使用许可，属无权占有人；其三，证据规则层面，法院采信甲中心的不动产权证书、权属批复文件（属“已为有效文书证明的事实”），对丙某等“甲中心前身未实际管理土地”的主张，因无相反证据推翻权属登记，不予支持，体现“物权登记优先于事实占有”。
法院认定，丙某等基于继承的地上物占有不构成合法占有，“房地一体”原则因地上物无合法权属基础不予适用。
具体理由：其一，地上物存在合法性缺陷，丁公司建设时未办理规划审批及权属登记，转让时自身亦无土地使用权，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项，其与乙某的《协议书》虽为真实意思表示，但不产生地上物所有权转移的物权效力，丙某等始终未取得合法权属；其二，“房地一体”原则适用以地上物合法权属为前提（《民法典》第三百五十七条），本案地上物属“非法建设物”，丙某等占有缺乏合法基础，无法延伸取得土地使用权，且甲中心土地使用权基于法定划拨，物权效力优先于事实占有，“先占”主张不能对抗法定物权；其三，受合同相对性限制，丁公司与乙某的《协议书》仅约束双方，不能对抗物权人甲中心，丙某等基于继承的债权请求权亦无法对抗物权请求权。
法院认为，甲中心的占有使用费主张缺乏事实依据，依据《民事诉讼法》第六十七条及相关司法解释，驳回该项请求。
法律分析：其一，举证存在缺陷，甲中心以与案外人的土地租赁合同为参照主张8000元/年标准，但未举证该标准与案涉土地的关联性，且未证明起诉前曾向丙某等主张过费用，无法证实对方“明知无权占有而拒不支付”的主观过错；其二，考量权利主张合理性，案涉土地涉及历史遗留问题，甲中心长期未主张权利，导致丙某等对占有状态产生一定信赖，且其占有系基于继承而非恶意侵占，从“利益平衡”角度不宜支持；其三，隐含诉讼时效审查，甲中心主张前三年费用，但未举证诉讼时效期间内曾主张权利，成为主张难以成立的隐性理由。
1. 代理国有物权人维权：优先收集不动产权证书、权属批复文件等，固定物权确权证据；通过现场影像、沟通记录等锁定对方无权占有事实；主张占有使用费需提供参照标准关联性证据及权利主张时效证据，避免证据不足。
2. 代理占有方抗辩：核查地上物规划审批与权属登记情况，无合法基础时避免直接援引“房地一体”原则，可从“历史信赖利益”等角度主张利益平衡；收集行政文件证明占有政策性因素，但需明确政策性因素不能替代物权法定。
3. 证据规则运用：国有物权人可优先提交权属登记文件（属“免证事实”）；占有方需提供充分相反证据挑战物权登记合法性，否则难以推翻登记效力；针对历史事实可申请证人出庭或调取档案补强主张。
1. 国有资产管理人：定期开展权属核查，及时办理不动产权登记，避免“权属模糊”；发现无权占有行为及时主张权利，防范时效风险；分类处理历史地上物，合法建设的可通过租赁、收购规范使用，非法建设的通报行政主管部门处理。
2. 地上物受让方：强化权属穿透性审查，核查转让方权属证明、地上物规划审批手续及土地使用权性质，避免受让“无证地上物”；在转让协议中明确权属瑕疵违约责任，约定权属核查期，降低交易风险。
1. 地上物合法性的行政确认与民事裁判衔接：本案法院直接认定地上物不合法，但未明确是否以行政确认为前提，未来需进一步明确民事案件审查标准及行政主管部门长期未认定时的处理方式。
2. 占有使用费的计算标准与诉讼时效起算：法院未明确同类案件合理计算标准，未来需通过司法解释或指导性案例确定计算方法，同时明确诉讼时效起算点，统一裁判标准。
3. “历史信赖利益”保护边界：本案提及信赖利益考量，但未明确保护条件，未来需在“物权保护”与“信赖利益保护”间进一步平衡，避免绝对化“物权优先”导致显失公平。
本案判决以“物权法定”为根本遵循，明确国有建设用地使用权的优先效力，厘清“房地一体”原则适用边界，为处理历史遗留地上物与国有土地使用权冲突提供了可复制的裁判思路。对律师而言，明确了“物权确权—无权占有认定—费用举证”的办案路径；对企业而言，强调了“权属审查”的重要性，国有资产管理人及地上物受让方均需强化合规意识，防范纠纷风险。
未来司法实践中，需进一步关注行政确认与民事裁判衔接、信赖利益保护边界等问题，通过精细化裁判规则实现“物权保护”与“历史问题化解”的平衡。本案体现的“物权登记公示公信力”“地上物合法是‘房地一体’适用前提”等核心规则，将长期指导同类案件审理，对维护国有资产安全、规范土地市场秩序具有重要意义。
